Bauaufsicht: Ihre Fragen – Unsere Antworten
Die Landesbauordnung (LBO) regelt die baulichen und technischen Anforderungen an Bauvorhaben, um die öffentliche Sicherheit und Ordnung zu gewährleisten, somit das "Wie" des Bauens (Bauordnungsrecht).
Jedes Bundesland hat seine eigene LBO, die jedoch auf der Musterbauordnung (MBO) basiert, um eine gewisse Einheitlichkeit zu erreichen.
Zu den zentralen Inhalten der LBO gehören Sicherheitsaspekte wie Standsicherheit (Statik) und Brandschutz, Abstandsflächen zwischen Gebäuden, Anforderungen an Gebäude und Bauteile, Gesundheit und soziale Mindeststandards, die Barrierefreiheit, Genehmigungspflicht bzw. Verfahrensfreiheit von Bauvorhaben sowie die Regelung der verschiedenen Baugenehmigungsverfahren und der Zuständigkeiten.
Carports und Garagen sind gemäß § 61 (1) LBO mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m und einer Brutto Grundfläche bis zu 50 m2 verfahrensfrei. Werden diese Werte für Carports und Garagen überschritten, muss eine Baugenehmigung beantragt werden.
Garagen, Carports und Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m und einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze von 9 m sind in den Abstandsflächen von Gebäuden und auch direkt an der Grundstücksgrenze zulässig. Darüber hinaus gehende Werte benötigen eine Abweichung von der Landesbauordnung (LBO). In diesem Fall ist ein entsprechender Abweichungsantrag bei der unteren Bauaufsichtsbehörde einzureichen.
Sofern in einem Bebauungsplan nichts anderes geregelt ist, sind Einfriedungen (Zäune, offen oder geschlossen, Mauern) auch an der Grundstücksgrenze bis 2 m Höhe zulässig und benötigen keine Baugenehmigung. Wird die Höhe überschritten, so ist ein Bauantrag zu stellen. Ggfs. ist die Zustimmung durch den Nachbarn erforderlich.
Ein Wintergarten gilt als Hauptnutzfläche. Für einen Wintergarten ist daher immer eine Baugenehmigung erforderlich – unabhängig davon, ob dieser beheizt ist oder nicht.
Überdachungen ebenerdiger Terrassen sind gemäß § 61 Abs. 1 mit einer Fläche bis zu 30 m2 und einer Tiefe bis zu 3 m verfahrensfrei. Wird einer dieser Werte überschritten, so ist eine Baugenehmigung erforderlich.
Terrassenüberdachungen sind freistehende und offene oder offen an Gebäude anschließende Dächer. Erfasst sind lediglich die Dachkonstruktion und gegebenenfalls erforderliche Stützen der Terrasse. Werden seitliche Wände oder Brüstungen ausgeführt, handelt es sich nicht um Terrassenüberdachungen im Sinne der Landesbauordnung (LBO).
Eine Stellplatzsatzung für Neumünster gibt es nicht. Stellplätze oder Garagen müssen gemäß § 49 LBO in ausreichender Anzahl, Größe und in geeigneter Beschaffenheit (notwendige Stellplätze oder Garagen) hergestellt werden.
Die notwendigen Stellplätze und Garagen sowie Abstellanlagen für Fahrräder sind auf dem Baugrundstück oder in zumutbarer Entfernung davon auf einem geeigneten Grundstück herzustellen, dessen Benutzung für diesen Zweck öffentlich-rechtlich gesichert wird.
Die Verpflichtung zur Herstellung von Stellplätzen entfällt, wenn bei einem bestehenden Gebäude eine Wohnung geteilt oder Wohnraum durch Umnutzung, durch Aufstocken des Gebäudes oder durch Ausbau des Dachraums geschaffen wird. Im mehrgeschossigen Wohnungsbau gilt die Anzahl von 0,7 Stellplätzen je Wohnung in der Regel als ausreichend; besteht eine günstige Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr oder ist aufgrund eines kommunalen Mobilitätskonzepts zu erwarten, dass ein geringerer Stellplatzbedarf besteht, genügt die Anzahl von 0,3 Stellplätzen je Wohnung.
Die Grundstücksteilung ist gemäß § 7 LBO verfahrensfrei. Eine Baugenehmigung ist nicht erforderlich. Durch die Teilung eines Grundstücks dürfen jedoch ...
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Bescheinigung darüber, dass eine Wohnung oder sonstige Räume in sich abgeschlossen sind (§ 3 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist zusammen mit dem Aufteilungsplan Voraussetzung für die Bildung von Sondereigentum. Sie ist erforderlich für die Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungseigentum (Eigentumswohnung) und/oder Teil-Eigentum und die Anlage eigener Grundbuchblätter für jedes einzelne Wohnungs- oder Teil-Eigentum.
Der Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung ist bei der unteren Bauaufsichtsbehörde zu stellen.
Die Gliederung der Gebäude in Gebäudeklassen (GK) ist systematische Grundlage für die Konzeption der Brandschutz-Anforderungen der Landesbauordnung (LBO). Das Kriterium der Gebäudehöhe wird mit der Größe von brandschutzrelevanten Nutzungseinheiten kombiniert. Die Einstufung in Gebäudeklassen ist unabhängig von der Einstufung als Sonderbau.
Abhängig von der Gebäudeklasse können sich unterschiedliche Anforderungen gemäß LBO an Gebäude ergeben (z.B. Abstandsflächen, Wände, Decken, Erfordernis der Prüfung der bautechnischen Nachweise, etc.).
Die unterschiedlichen Gebäudeklassen werden in § 2 der LBO festgelegt:
- Gebäudeklasse 1:
a) freistehende Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 m2 und
b) freistehende land- oder forstwirtschaftlich genutzte Gebäude
- Gebäudeklasse 2:
Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 m2,
- Gebäudeklasse 3:
sonstige Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m,
- Gebäudeklasse 4:
Gebäude mit einer Höhe bis zu 13 m und Nutzungseinheiten mit jeweils nicht mehr als 400 m2,
- Gebäudeklasse 5:
sonstige Gebäude einschließlich unterirdischer Gebäude.
Höhe im Sinne des Satzes 1 ist das Maß der Fußboden-Oberkante des höchstgelegenen Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist, über der festgelegten Geländeoberfläche im Mittel.
Die festgelegte Gelände-Oberfläche ist die in einem Bebauungsplan festgesetzte oder in der Baugenehmigung oder Teilbaugenehmigung bestimmte Gelände-Oberfläche; andernfalls gilt die Höhe der natürlichen Gelände-Oberfläche als festgelegt.
Sonderbauten sind Anlagen und Räume besonderer Art oder Nutzung welche in § 2 (4) LBO aufgeführt sind. Der Gliederung der Sonderbauten liegt folgende Systematik zu Grunde:
- Nummer 1-3: Anlagen mit besonderer Höhe oder Ausdehnung,
- Nummer 4-8: Gebäude für größere Personenzahlen,
- Nummer 9-14: Gebäude mit hilfsbedürftigen Personen,
- Nummer 15-20: atypische Nutzungen mit besonderem Gefährdungspotenzial.
Für Sonderbauten können nach § 51 LBO besondere Anforderungen gestellt oder Erleichterungen zugelassen werden, soweit nicht Sonderbauverordnungen Sperrwirkung entfalten.
Sonderbauten werden im Baugenehmigungsverfahren nach § 64 LBO geprüft.
Für ein verfahrensfreies Bauvorhaben ist kein Baugenehmigungsverfahren gemäß Landesbauordnung (LBO) erforderlich.
Die Verfahrensfreiheit von Vorhaben entbindet allerdings nicht von der Einhaltung der berührten öffentlich-rechtlichen Vorschriften, dies insbesondere in Bezug auf das Bauordnungs- und Bauplanungsrecht (z. B. Abstandsflächen sowie Festsetzungen im Bebauungsplan oder etwa die Regelungen zu § 35 des Baugesetzbuchs).
Ferner sind die sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften (§ 59 Absatz 2) etwa des Umwelt- oder Denkmalschutzrechts oder des Immissionsschutzrechts zu beachten.
Ggfs. sind somit Genehmigungen anderer Behörden oder Ämter oder gesonderte Abweichungen oder Befreiungen erforderlich. Ein Nichteinhalten der berührten öffentlich-rechtlichen Vorschriften führt regelmäßig zur Unzulässigkeit des verfahrensfreien Vorhabens. Die verfahrensfreien Bauvorhaben sind in § 61 LBO geregelt.
Bevor ein Bauantrag eingereicht wird, kann zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens eine Bauvoranfrage gestellt werden.
Der Vorbescheid als Beantwortung der Bauvoranfrage ist ein vorweggenommener Teil der Baugenehmigung. Er kann daher nur für solche Bauvorhaben beantragt und erteilt werden, für die ein Baugenehmigungsverfahren nach § 63 LBO oder § 64 LBO vorgesehen ist. Entsprechend kann sich der Vorbescheid auch nur auf Fragen beziehen, die im jeweiligen Baugenehmigungsverfahren geprüft werden.
Der Vorbescheid entscheidet nur über einzelne bauplanungs- oder bauordnungsrechtliche Fragen. Diese müssen von der Bauherrin oder von dem Bauherrn als konkrete Frage so formuliert sein, dass sie mit einer eindeutigen Zustimmung oder Ablehnung beantwortet werden können.
Allgemeine Fragen, wie: „Wie groß darf ich auf dem Grundstück bauen?“ sind nicht zulässig und müssen „als einzelne Fragen des Bauvorhabens“ konkretisiert werden. Sind zur Beantwortung der Fragen Bauvorlagen erforderlich, sind diese vorzulegen.
Der Vorbescheid ist drei Jahre gültig.
Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nach § 63 LBO ist das Regelverfahren bei Bauanträgen.
Die Bauaufsichtsbehörde prüft die Übereinstimmung mit den Vorschriften über die Zulässigkeit der baulichen Anlagen nach den §§ 29 bis 38 des Baugesetzbuchs (Bauplanungsrecht), beantragte Abweichungen im Sinne des § 67 Absatz 1 und 2 Satz 2 LBO sowie andere öffentlich-rechtliche Anforderungen, soweit wegen der Baugenehmigung eine Entscheidung nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entfällt, ersetzt oder der unteren Bauaufsichtsbehörde die Entscheidung durch Fachrecht zugewiesen wird.
Regelungen der Landesbauordnung oder aufgrund der Landesbauordnung werden unbeschadet des § 66 (Bautechnische Nachweise) nicht geprüft
Ein Bebauungsplan (abgekürzt B-Plan) ist ein wichtiges Instrument der Städtebauplanung. Er legt rechtsverbindlich fest, wie Grundstücke in einem bestimmten, genau abgegrenzten Teil einer Gemeinde bebaut und genutzt werden dürfen. Er wird von der jeweiligen Gemeinde als sogenannte Satzung beschlossen und ist damit für jeden Eigentümer und Bauherrn in diesem Gebiet bindend.
Gemäß § 30 Baugesetzbuch ist im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält, ein Vorhaben zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.
In einem Bebauungsplan können beispielsweise Baugebiete (allgemeines Wohngebiet, Gewerbegebiet etc.), Baugrenzen, Baulinien, Anzahl von Geschossen, Höhen, Grundflächen- oder Baumassenzahlen, naturschutzrechtliche, nachbarschützende oder gestalterische Vorgaben festgesetzt sein.
Im Organisations- und Verfahrenserlass werden organisatorische Maßnahmen zur Vereinfachung und Beschleunigung der bauaufsichtlichen Verfahren beschrieben.
Der Erlass soll den unteren Bauaufsichtsbehörden ergänzend zur Vollzugsbekanntmachung Landesbauordnung (VollzBekLBO) Hinweise für eine rechtssichere und zügige Durchführung der bauaufsichtlichen Verfahren geben – insbesondere zur Beteiligung der Gemeinde und zur Verfahrenskoordination.
Darüberhinausgehend soll durch den Erlass sichergestellt werden, dass – soweit öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht mehr im Baugenehmigungsverfahren geprüft werden – den gefahrenabwehrrechtlichen Belangen der Fachbehörden dadurch Rechnung getragen wird, dass sie durch die untere Bauaufsichtsbehörde über Bauvorhaben regelmäßig bereits bei Antragstellung unterrichtet werden.